Il 2014 dovrebbe chiudersi con un incremento delle compravendite residenziali del 3,7% su base annua a livello nazionale (+5,5% nelle grandi città). Con i prezzi che registrano nei centri metropolitani un calo medio di oltre il 4%; con ulteriori ribassi attesi anche per il 2015, quando invece dovrebbe consolidarsi la crescita del numero di SCAMBI
, sostenuta da un consolidamento positivo del mercato dei mutui. Tuttavia, «solo attraverso una rinnovata iniezione di credito e un’ulteriore revisione dei prezzi si possono prefigurare scenari nuovamente espansivi per il mercato immobiliare». È il quadro che emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma relativo alle 13 maggiori città italiane.
Il 2014, quindi, dovrebbe rappresentare «l’anno d’inversione ciclica, con una ripresa delle quantità scambiate, anche se più contenuta delle aspettative». L’istituto bolognese ha infatti analizzato i cicli del mercato che storicamente hanno caratterizzato il settore in Italia. Dal 1971 al 1978 furono registrati 3 anni di crescita e 4 di calo; tra il 1978 e il 1987 3 anni di crescita e 6 di calo, tra il 1987 e il 1999 5 anni di crescita e 7 di calo, e dal 1999 a oggi 9 anni di crescita e, secondo le previsioni, 7 anni di calo. «Dopo il raggiungimento dei picchi di espansione del mercato degli SCAMBI – nota Nomisma – si assisteva ad un aggiustamento dei prezzi, fenomeno che, in corrispondenza dell’ultima fase negativa del ciclo, tuttora in corso, si è manifestato con una intensità più contenuta e diluita nel tempo». Una sorta di schiacciamento dell’andamento ciclico che allunga le fasi espansive e recessive e ritarda gli aggiustamenti di prezzo.
Per questo viene reputata non ancora esaurita la flessione dei valori nominali degli immobili, in una misura da poter indicare come effettiva la fase di miglioramento ciclico: «Seppure la flessione del 2014 risulti infatti inferiore rispetto a quella del 2013, si è di fronte a un arretramento significativo e comunque più consistente di quello del 2012».
Nomisma evidenzia come dal 2008 a oggi si sia registrata una crescita di metri quadrati di abitazioni acquistabili con un’annualità di reddito – con un picco di 6 mq quest’anno – dovuta al calo dei prezzi e a una riduzione meno sensibile del potere di acquisto delle famiglie. Tuttavia «nonostante tali dinamiche, la ripresa del mercato continua a essere ostacolata dall’incertezza delle condizioni economiche e lavorative delle famiglie, a cui si accompagna il razionamento ancora in atto della componente creditizia». La flessione complessiva rilevata ammonta in media «al 19,6% in termini nominali e al 26,2% in termini reali» (con l’inflazione) e «non risulta di per sé sufficiente a garantire l’accesso alla proprietà di una quota consistente della domanda».
La ripresa del settore immobiliare viene innanzitutto ostacolata dal peso della mancata crescita economica e nonostante l’aumento delle erogazioni sul fronte mutui, per Nomisma il mercato immobiliare italiano «risente ancora pesantemente della restrizione del CREDITO erogato al settore e delle difficoltà economiche dei potenziali acquirenti», che devono fare i conti con la selettività del sistema bancario. Inoltre «la debolezza della prospettiva macroeconomica determina una precarietà reddituale attuale e prospettica che favorisce il rinvio delle iniziative di investimento e induce il settore bancario a non accettare scommesse sulle capacità future».
L’incremento delle erogazioni di mutui registrate nel corso del 2014, infatti, «oltre ad essere inferiore alle attese, è da ascrivere all’effetto dell’impennata della componente di surroga e sostituzione scaturita dalla progressiva compressione dei tassi di mercato». Di conseguenza i tempi per vendere restano “straordinariamente alti e stazionari” per il terzo semestre consecutivo (9 mesi per il nuovo) e analogo discorso vale per il divario tra prezzo offerto ed effettivo (sconto praticato), superiore in media al 16% nelle grandi città per le abitazioni usate.
Continua il buon momento degli affitti, dove i canoni calano meno dei prezzi delle abitazioni. Questo in prospettiva può generare «nuove opportunità di INVESTIMENTO, in termini di maggiore redditività media lorda da locazione delle abitazioni, attestatasi in media al 5% (in linea con gli uffici) mentre quella dei negozi ha raggiunto il 7,3%». Senza considerare quindi il peso dell’Imu, delle spese, e del crescente rischio morosità.
«L’unica via di uscita dalla trappola in cui il mercato risulta bloccato – conclude Nomisma – presuppone la definitiva presa d’atto di una situazione distressed di proporzioni sistemiche, con le conseguenze in termini di prezzi e sostegno alla domanda che ne devono derivare». Infatti, la gradualità di aggiustamento sino ad ora registrata non risulta coerente «né con il fabbisogno compresso né con le esigenze di smobilizzo dei detentori di grandi portafogli immobiliari».
A fronte di un mercato ingessato su livelli di attività ancora «inusitatamente bassi», il 2014 comunque la timida ripresa delle compravendite è «un primo non trascurabile segnale di cambiamento».
fonte ilsole24ore.it uscita del 20 Novembre 2014
