Oggi concentreremo la nostra Rubrica sulla riforma che riguarda il CONDOMINIO , varata con la legge 220/2012 avvenuta nel Giugno 2013 la quale concesso piu’ poter all’assemblea e piu’ obblighi per l’amministratore.
Elenchiamo in maniera sintetica tutte le novita’ prestando attenzione ad alcune parole chiave:
FIGURA DELL’AMMINISTRATORE
l’amministratore è obbligatorio quando ci sono piu’ di 8 condomini;
Durata: resta in carica 2 anni (salvo rinnovo);
Requisiti: non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio;
Obblighi: oltre ai suoi normali obblighi (deliberare l’assemblea, riscuotere i contributi ) ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria.
E’ inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilita’ professionale.
Compensi: nel momento in cui viene nominato deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dall’assemblea;
Revoca: in caso di gravi irregolarita’ anche un solo condomino puo’ richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca.
LINEE GENERALI
Antenne : il singolo condomino potra’ installare un impianto individuale
Assemblea: Cambiano i quorum per la validita’ dell’assemblea
- per la costituzione in prima convocazione 50%+1 dei condomini e i 2/3 dei millesimi;
- per la costituzione in seconda convocazione 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
- per le delibere in seconda convocazione 50%+1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi;
Consiglio Condominiale: Se il condominio ha piu di 11 unita’ immobiliari puo’ nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni di controllo sull’operato dell’amministratore.
Conto Corrente: tutte le entrate e le uscite devono transitare su un conto intestato al condominio stesso.
Manutenzione Straordinaria: per tutte le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costruire un fondo speciale di importo pari all’ammontare delle spese.
Pannelli Solari: Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni anche se l’uso e’ delle singole unita’ .
In questo caso non serve l’autorizzazione dell’assemblea che pero’ puo’ imporre cautele e vincoli architettonici.
Riscaldamento: Il singolo condomino potra’ staccarsi dall’impianto centralizzato se il suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dall’impianto condominiale e se il distacco non comporta squilibri ad altri condomini.
Se il distacco comporta delle spese aggiuntive, chi si separa dovra’ partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.
Sanzioni: per tutti coloro che non rispettano le regole verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro
Soffermiamoci su un aspetto fondamentale MOROSITA’
L’AMMINISTRATORE IN CASO DI MOROSITA’ DI UN CONDOMINO PUO’ PROCEDERE AL PIGNORAMENTO DELL’IMMOBILE.
Quello delle morosità condominiali è uno dei problemi che maggiormente preoccupano gli amministratori di condominio
Dopo sei mesi dal rendiconto in cui risulta la morosita’, l’amministratore ha l’obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo * , salvo dispensa assembleare.
Inoltre precisiamo che se L’amministratore non interviene per vie legali rischia che debba essere lui stesso a risarcire il condominio della quota mancante.
Riguardo al tema di cui in oggetto, elenchiamo alcuni accorgimenti.
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L’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (riscaldamento, acqua, antenna Tv …) nel caso di morosità che si sia protratta per oltre un semestre. Senza diventare “giustizieri dei proprietari” è opportuno utilizzare questo strumento che può debitamente stimolare anche i soggetti più recalcitranti.
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Nelle more della riscossione dei crediti l’assemblea può costituire (ed aumentare o diminuire nel tempo) un fondo cassa; gli importi relativi a tale fondo devono essere addebitati a tutti i condomini e non solo a quelli in regola con i pagamenti.
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Se l’assemblea dovesse decidere di sospendere temporaneamente le azioni esecutive è importante che tale decisione risulti verbalizzata espressamente.
E’ importante pero’ sapere che avviare un pignoramento immobiliare comporta sostenere dei costi , per questa ragione chi ha debiti condominiali ha due strade da seguire:
- la prima ovviamente risanare la sua situazione di morosita’ per evitare di innescare delle azioni legali
- se non è possible seguire la prima strada e quindi si è arrivati al pignoramento dell’immobile, nel caso in cui il debito complessivo è piccolo è possibile chiedere al tribunale una rateizzazione del debito in 36 mesi in base al decreto legge 83/2015 del 27 Giugno 2015
fonte redazione crossimmobiliare.com uscita del 26 Maggio 2016
( Il decreto ingiuntivo è il provvedimento attraverso il quale il giudice competente, su richiesta del titolare di un credito certo, liquido ed esigibile, fondato su prova scritta, ingiunge al debitore di adempiere l’obbligazione (pagare una determinata somma o consegnare una determinata quantità di cose, ecc.), entro il termine di quaranta giorni dalla notifica, avvertendolo che entro lo stesso termine potrà proporre opposizione e che, in mancanza, si procederà ad esecuzione forzata.
Fonte: Il decreto ingiuntivo – guida legale )
