Si puo divenatre proprietari di un immobile non solo con la normale “COMPRAVENDITA” ma anche attraverso un ulteriore atto chiamato “DONAZIONE”
Prima di entrare nel dettaglio occore dare delle informazioni basilari.
Con la parola DONAZIONE s’intende un contratto consensuale tra due parti (donante e donatario) a titolo gratuito e dev’essere redatto in forma pubblica davanti ad un Notaio.
Il donante per poter fare ciò dev’essere il proprietario unico dell’immobile e una persona capace d’intendere e di volere, pertanto le figure che non possono ricorrere a quest’atto sono:
i minori ;
inabilitati;
interdetti;
Per quanto riguarda invece i soggetti beneficiari, i donatari, non vi sono limiti precisi ma si prevede che chiunque sia idoneo ad assumere la titolarità di un rapporto giuridico può beneficiarne. I soggetti incapaci, come i minori o interdetti, potranno accettare la donazione solo tramite i loro legali rappresentanti, che dovranno essere debitamente autorizzati con provvedimento del giudice tutelare.
È molto frequente il caso della donazione di un immobile che richiede particolari obblighi formali.
Dal 1 luglio 2010 si prevede, infatti, l’obbligo in capo ai proprietari che vogliano effettuare una donazione, prima però della stipula del contratto, di redigere una dichiarazione sulla conformità dei dati e delle planimetrie depositate all’uffico del catasto del proprio comune allo stato di fatto, localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile.
Se manca tale dichiarazione o se ne rende una mendace, il contratto è considerato nullo.
Il donante proprietario dell’immobile oggetto del contratto di donazione può anche sostituire la dichiarazione di conformità del fabbricato con la cosiddetta attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato, ossia un architetto, geometra o ingegnere.
Donazione immobile: quali imposte pagare
È a carico dei beneficiari il pagamento dell’imposta di donazione per i beni ricevuti. L’importo dell’imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, specifiche aliquote che variano a seconda del rapporto di parentela tra il donante e il beneficiario.
La base imponibile, ai fini del calcolo dell’imposta di donazione, in riferimento a un immobile, è determinata considerando per la piena proprietà, il valore di mercato alla data dell’atto di donazione.
Abbiamo detto che la base imponibile viene decurtata di eventuali franchigie che sono delle soglie entro le quali non è dovuta l’imposta.
Le franchigie sono:
– se beneficiario della donazione è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.000.000,00
– se beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 100.000,00
– se beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 1047 ), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.500.000,00.
Le aliquote dell’imposta di donazione sono:
– 4% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 1.000.000,00) se beneficiari sono il coniuge e i parenti in linea retta;
– 6% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 100.000,00) se beneficiari sono i fratelli o le sorelle;
– 6% se beneficiari sono i parenti entro il quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale entro il terzo grado;
– 8% se beneficiari sono soggetti diversi.
È in sede di registrazione dell’atto che deve essere versata l’imposta di donazione all’Ufficio del registro.
Donazione con riserva di usufrutto
Figura particolare molto diffusa nel caso di immobili è la donazione con riserva di usufrutto, per cui il donante può riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio o di un’altra persona. Esempio è il genitore, proprietario esclusivo della casa di abitazione, che vuole donare la nuda proprietà della stessa ai propri figli, riservando però l’usufrutto per sé e dopo la propria morte a favore del coniuge.
La donazione si può revocare per due ipotesi tassative:
per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio
per sopravvenienze dei figli, quando cioè il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo la donazione.
Problemi Per Rivendita E Per Mutuo
Proprio perché la donazione è astrattamente a rischio di un’impugnazione che la renda inefficace e renda, conseguentemente, inefficace ogni successiva rivendita o costituzione di diritti sul bene donato, rivendere un bene ricevuto per donazione è difficile, in particolar modo nel caso in cui il terzo acquirente debba fare un mutuo per acquistare l’immobile, dato che le banche non accetteranno di essere garantite da un’ipoteca su di un bene che un domani potrebbe essere loro sottratto.
Ci sono dei rimedi più o meno efficaci per ovviare alla situazione sopra descritta (quali risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fidejussioni a carico del donante e/o dei legittimari, rinuncia da parte dei legittimari all’azione di opposizione alla donazione o all’azione di restituzione, ecc.) che naturalmente vanno valutati caso per caso. Per questi motivi è bene rivolgersi preventivamente al notaio nel caso in cui si voglia fare un atto di donazione, in modo che si sia sufficientemente informati sui rischi connessi nel caso specifico e la scelta dello strumento sia sufficientemente ponderata affinchè non ci si debba pentire amaramente un domani.
A maggior ragione adeguata informativa deve essere fornita a chi vuole acquistare un immobile che provenga da una donazione.
