IL CERTIFICATO DI AGIBILITA’

Il certificato di agibilità (e, per effetto del D.lgs. 25 novembre 2016, n. 222, la c.d. “segnalazione certificata di agibilità”) ha la funzione di attestare la sussistenza dei requisiti minimi di “sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”, così come testualmente previsto dall’art. 24, 1° co., del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e ss. mm. ii. (c.d. “Testo Unico dell’Edilizia”).

Chi lo rilascia e quali documenti deve contenere? Che importanza ha nelle compravendite immobiliari?

1. Nozione, natura giuridica, finalità

In un contesto normativo che vede un costante e continuo incremento e mutamento della regolamentazione edilizia, l’agibilità, che costituisce da sempre una qualità essenziale del bene, ha progressivamente acquisito un ruolo centrale per attestare, in modo completo ed esteso, la regolarità di un bene immobile.

Se, da un lato, le norme che si sono succedute nel tempo hanno portato ad una semplificazione del rilascio di tale certificato (in ultimo, il D.lgs. 25 novembre 2016, n. 222, c.d. Decreto SCIA 2 prevede – a decorrere dal 30 giugno 2017 – la certificazione da parte di un tecnico abilitato e non più l’emissione di un provvedimento – anche per silenzio assenso – da parte della pubblica autorità competente), dall’altro, nella sostanza, è stato ampliato il novero dei beni soggetti a tali verifiche. Infatti, il certificato di abitabilità originariamente previsto per gli immobili ad uso residenziale è stato dapprima affiancato dal certificato di agibilità relativo a fabbricati industriali o direzionali o di diversa utilizzazione rispetto a quella residenziale e, successivamente, da quest’ultimo sostituito, nell’obiettivo di semplificare il quadro normativo in materia e, soprattutto, l’oggetto delle verifiche di interesse per il rilascio di tale attestazione.

L’agibilità non è più confinata alla sola attestazione di sicurezza e salubrità di un bene, ma fanno parte del procedimento e del contenuto della relativa certificazione verifiche circa il rispetto di tutta una serie di norme tecniche inerenti alla costruzione di un edificio.

Nello specifico la presentazione della segnalazione certificata di agibilità deve ora essere corredata da documentazione tecnica afferente a plurimi profili, quali:

l’attestazione di asseverazione delle condizioni di sicurezza igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità;
la documentazione relativa al collaudo statico;
la documentazione relativa alle barriere architettoniche dell’edificio;
la documentazione catastale;
la documentazione relativa alla sicurezza impianti;
la documentazione relativa all’isolamento termico e attestato di prestazione energetica (c.d.“APE”);
documentazione relativa al rispetto norme prevenzione incendi;
documentazione relativa agli allacciamenti impiantistici;
documentazione relativa al rispetto delle norme in materia di inquinamento acustico.

In sostanza, l’agibilità è strettamente correlata alla sussistenza delle condizioni, ritenute necessarie e quindi prescritte dall’ordinamento, affinché un edificio(o parte di esso) possa essere ritenuto idoneo ad un’utilizzazione che comporti la permanenza dell’uomo al suo interno.

2. Certificato di agibilità e regolarità edilizia dell’immobile

La certificazione di agibilità costituisce, sotto il profilo amministrativo, l’atto conclusivo della realizzazione degli interventi edili ovvero di quelli che“possano in qualche modo influire sulle condizioni” di cui al comma 1 [dell’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia]”.

Al riguardo, mentre non v’è alcun dubbio sull’idoneità di tale certificazione ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, non altrettanto può dirsi in relazione alla sua capacità di attestare, parimenti, la conformità urbanistico – edilizia dell’immobile.

Difatti, a fronte dell’orientamento secondo il quale, in materia di agibilità, “l’Amministrazione deve valutare non solo la sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità del manufatto, ma anche la sua conformità alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia”,il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2456 del 24 aprile 2018, ha da ultimo distinto l’ambito di applicazione dell’agibilità rispetto alla conformità edilizia, concludendo che il certificato di agibilità non vale ad attestare la conformità urbanistico-edilizia.

3. Certificato di agibilità e compravendite immobiliari

In ragione della funzione assolta, il certificato di agibilità, sotto il profilo civilistico, è stato tradizionalmente ricondotto, al pari dell’attuale segnalazione certificata, nel novero dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che, ai sensi dell’art. 1477, co. 3, c.c., il venditore deve consegnare all’acquirente.

Pur considerando la funzione assunta dall’agibilità rispetto all’interesse dell’acquirente, è opportuno precisare che nessuna norma pone la consegna di tale certificato quale requisito di validità della compravendita e pertanto, il contratto traslativo di un bene immobile privo di licenza di agibilità non è nullo per illiceità dell’oggetto, ancorché l’assenza di tale certificato sia suscettibile di essere causa di un danno patrimoniale per l’acquirente.

Ai fini delle compravendite immobiliari occorre rilevare, infatti, che mentre nel tempo hanno acquisito autonoma rilevanza le dichiarazioni e le allegazioni relative ai titoli edilizi ed alle prestazioni energetiche degli edifici, nessun provvedimento normativo di contenuto analogo o comunque assimilabile esiste con riferimento all’agibilità, quale requisito di validità della compravendita immobiliare.

4. L’Agibilità degli Edifici nel Testo Unico dell’Edilizia

Il regime normativo previsto dal Testo Unico dell’Edilizia ha disposto che il certificato di agibilità e, successivamente, la segnalazione certificata di agibilità riguardassero i soli seguenti interventi:

nuove costruzioni;
ricostruzioni o sopraelevazioni nuove o parziali;
interventi su edifici esistenti che possono influire su condizioni di sicurezza igiene salubrità, risparmio energetico e degli impianti negli stessi installati.

Le disposizioni del Testo Unico dell’Edilizia in materia di agibilità non sono dunque applicabili tout court agli edifici già esistenti. Non sussiste, infatti, alcuna previsione che preveda un obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivi alla entrata in vigore della riforma (30 giugno 2003).

Il Testo Unico dell’Edilizia costituisce pertanto un importante spartiacque per la verifica, da parte dell’acquirente, della sussistenza o meno di una agibilità sostanziale. Infatti, per gli immobili costruiti prima dell’entrata in vigore del TestoUnico dell’Edilizia, che non siano stati oggetto degli interventi indicati con le suddette (b) “ricostruzioni o sopraelevazioni nuove o parziali”e(c)“interventi su edifici esistenti che possono influire su condizioni di sicurezza igiene salubrità, risparmio energetico e degli impianti negli stessi installati”, il certificato può sussistere (ancorché i base a criteri ormai superati), ma può anche legittimamente mancare, perché ante 30 giugno 2003 non era previsto che lo stesso fosse obbligatoriamente richiesto e ottenuto. Di contro, successivamente alla entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia, essendo obbligatorio munirsi di tale certificazione, la relativa assenza per i nuovi fabbricati o per gli edifici o unità oggetto di importanti interventi di ristrutturazione edilizia costituisce una mancanza meritevole di particolare attenzione.

L’acquirente, infatti – ferma restando la possibilità di rifiutarsi di stipulare l’atto – deve verificare se il motivo dell’assenza costituisca una mancanza formale, ed in caso affermativo prendere i dovuti accordi con il venditore per assicurare la copertura di tutti i costi ed oneri necessari all’ottenimento del certificato medesimo; ovvero se il motivo sia piuttosto una carenza sostanziale dei requisiti richiesti per l’ottenimento della certificazione di agibilità, che potrebbe anche comportare l’impossibilità, in tutto o in parte, dell’uso dell’immobile e quindi una sua diminuzione di valore, in modo tale da poter decidere se proseguire con l’acquisto ed a quali condizioni (per allocare correttamente le conseguenze economiche dell’operazione).

5. Procedimento per l’ottenimento della certificazione di agibilità

In base alle disposizioni attualmente in vigore, è sufficiente presentare presso il competente ufficio comunale, entro quindici giorni dalla ultimazione dei lavori (art. 24, co. 6, del Testo Unico dell’Edilizia), la Segnalazione Certificata di Agibilità con la documentazione tecnica all’uopo richiesta e da tale data gli edifici possono essere utilizzati, ancorché sia previsto un termine di trenta giornientrocuil’Amministrazionecomunalepuòverificarelasussistenzainconcreto dei requisiti di agibilità “attestati”.

L’attuale formulazione dell’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia prevede che, unitamente alla segnalazione certificata, l’interessato depositi presso gli uffici competenti la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, attestante la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata di tutti i documenti comprovanti le condizioni di sicurezza, salubrità e conformità rispetto la normativa vigente. Non è quindi più previsto il rilascio di una apposita certificazione (anche mediante silenzio assenso) da parte delle competenti autorità, ma la sussistenza di tutte le condizioniecaratteristicherichiestedallaleggedovrannoessereattestatemedianteuna certificazione di parte.

5.1. Documenti accessori alla richiesta

La documentazione che deve essere fornita a corredo della segnalazione certificata di agibilità, risulta analiticamente descritta dall’art.24, co.5, del Testo Unico dell’Edilizia il quale elenca, oltre alla suddetta attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato:

il certificato di collaudo statico(ovvero, in alcuni casi, una dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori);
la dichiarazione relativa al rispetto delle norme sulle barriere architettoniche;
la dichiarazione di aggiornamento catastale,
la dichiarazione dell’impresa installatrice degli impianti attestante la conformità degli stessi alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, il certificato di collaudo degli stessi.

5.2. Agibilità per singole porzioni

Ai sensi del comma quarto dell’articolo 24 del T.U.Edilizia, l’attestazione può riguardare anche “singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché siano funzionalmente autonomi ed a condizione che siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano “state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni”. Conseguentemente, una volta soddisfatte le suddette condizioni, l’agibilità di un edificio può riguardare parzialmente anche singole unità immobiliari.

5.3. Poteri di controllo dell’amministrazione

L’art. 24, co. 6 del Testo Unico dell’Edilizia rinvia all’art. 19, commi 3 e 6-bis, della Legge 7 agosto 1990, n. 241 ai fini dell’individuazione dei poteri riconosciuti alla pubblica amministrazione in relazione alla segnalazione certificata di agibilità. In virtù di tale disposizione, la pubblica amministrazione deve quindi esercitare il proprio controllo e, conseguentemente, fornire il proprio riscontro entro trenta giorni, adottando, eventualmente, misure conformative o repressive.

n particolare, tale articolo disciplina i poteri dell’amministrazione comunale a seguito della presentazione della documentazione e accorda in capo alla stessa la prerogativa di adottare provvedimenti in caso di accertata carenza dei requisiti di agibilità(i.e. divieto di prosecuzione dell’attività, ordine di rimozione degli eventuali effetti dannosi dell’attività stessa, prescrizione di misure di regolarizzazione, etc.). Per converso, l’esclusione del richiamo al comma 4 dell’articolo 19 preclude alla pubblica amministrazione qualsivoglia intervento successivo allo spirare del suddetto termine di trenta giorni, decorsi i quali viene a determinarsi il consolidamento della certificazione di agibilità.

Fermo quanto sopra, tuttavia, l’amministrazione non perde i propri poteri di vigilanzaerestanosempresalveledisposizionirelativeallavigilanzasull’attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste dal Testo Unico dell’Edilizia e dalle leggi regionali (art.19, co.6-bis, Legge7 agosto 1990 n.241 e ss. mm. ii.), nonché dalle norme penali, quando ne ricorrano i presupposti.

6. I profili civilistici della segnalazione certificata di agibilità

Il certificato di agibilità (e, a far data dal 30 giugno 2017, la segnalazione certificata di agibilità), sotto il profilo civilistico, influisce sull’attitudine del bene immobile ad assolvere la funzione economico-sociale sua propria.

6.1 Valenza civilistica

La sussistenza e la materiale disponibilità della certificazione di agibilità consente al compratore di poter verificare se l’immobile oggetto di interesse rispetta le condizioni indicate dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia e se lo stesso sia idoneo ad essere utilizzato conformemente agli scopi ai quali è destinato.

6.2 Validità dell’atto di compravendita

All’interno dell’ordinamento non v’è alcuna disposizione normativa che qualifichi la certificazione di agibilità in termini di requisito di validità del negozio traslativo; ragion per cui, non sussistendo un divieto–tanto espresso quanto implicito – in proposito, deve escludersi che l’atto di trasferimento della proprietà, pur in assoluta mancanza della certificazione di agibilità, possa ritenersi nullo ai sensi dell’art. 1418 c.c. Sotto il profilo della validità ed efficacia del contratto, infatti, il Testo Unico dell’Edilizia (così come, in precedenza, la L. 28 febbraio 1985, n. 47), non richiede di menzionare il certificato di agibilità a pena di nullità, a differenza di quanto è previsto, invece, per i titoli edilizi abilitativi, tanto è vero che l’art. 24, co. 3 , del D.P.R. 380/2001, dispone soltanto che“la mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464”.La gestione del tema dell’agibilità nell’ambito della negoziazione è quindi devoluta, sia sotto il profilo sostanziale – e cioè della corrispondenza dell’immobile alle prescrizioni normative – sia sotto il profilo formale – vale a dire della sussistenza dei documenti che certificano la sussistenza dei requisiti medesimi – all’autonomia contrattuale delle parti.

Sulla scorta di quanto testé ipotizzato, solo l’inserimento di un patto espresso che dispensa il venditore – ovvero, se l’accordo viene raggiunto già in fase di preliminare, il promittente venditore –dall’impegno di provvedere al conseguimento della certificazione determina l’esonero di quest’ultimo da ogni responsabilità, dal momento che, nel silenzio delle parti, tale obbligazione fa implicitamente e naturalmente capo al venditore medesimo.

Sotto il profilo civilistico, pertanto, il mancato rilascio del certificato di agibilità non incide sulla validità dell’atto, ma si sostanzia in un inadempimento del contratto da parte del venditore.

6.3 La responsabilità del venditore e la tutela dell’acquirente

L’assunzione, espressa o implicita, dell’obbligazione di consegnare all’acquirente la certificazione di agibilità espone il venditore a responsabilità in caso di mancato adempimento.

Tuttavia, se, per un verso, tale conclusione è confermata da consolidata giurisprudenza, per altro verso, non è altrettanto pacifico l’inquadramento del titolo della responsabilità cui è chiamato a rispondere il venditore, vale a dire la causa petendi posta a fondamento della pretesa dell’acquirente.

La giurisprudenza corrente è ormai uniforme nel ritenere che il rimedio più idoneo per tutelare l’acquirente di un immobile privo dei requisiti di agibilità, nel silenzio del venditore, sia l’“Aliud Pro Alio”, istituto di creazione giurisprudenziale, senza termini di decadenza (a differenza mancanza di qualità o vizio occulto).

In sintesi:

Mancanza dei requisiti igienico sanitari: Aliud pro alio.
Mancanza del documento (in presenza dei requisiti igienico sanitari): inadempimento ex art.1477 c.c.

Di particolare rilievo è sottolineare che l’acquirente leso in una compravendita di un immobile privo dei requisiti igienico-sanitari in materia di agibilità, senza la sua espressa liberatoria, ha diritto di avvalersi del rimedio dell’aliud pro alio, a decorrere dalla data di scoperta dell’inadempimento del venditore e non semplicemente dalla data rogito: “(…) il termine di prescrizione del diritto dell’acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, derivante dalla consegna di aliud pro alio, decorre, ai sensi dell’art. 2935 c.c., non dalla data in cui si verifica l’effetto traslativo, ma dal momento in cui, rispettivamente, ha luogo l’inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all’epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall’incuria del titolare del diritto” (Cass. civ. Sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1889).

Ciò posto, occorre però al contempo considerare che la stessa giurisprudenza di legittimità ha precisato correttamente che la mancanza della certificazione di agibilità non può essere ricondotta a priori e univocamente alla radicale fattispecie di vendita di aliud pro alio, poiché, se ciò è vero nel caso in cui non sussistano affatto le condizioni di fatto e di diritto per ottenerla, non altrettanto può dirsi qualora la certificazione, date le condizioni dell’immobile, possa essere comunque conseguita a prescindere dalla sua mancata consegna contestualmente alla stipula dell’atto traslativo della proprietà.

Pertanto, fermo restando che l’obbligazione del venditore – in assenza di un espresso patto di contenuto contrario – consiste nel trasferire un bene sostanzialmente conforme alle norme igieniche e, al contempo, nel procurare all’acquirente anche la certificazione di agibilità, appare soluzione più coerente con i principi di diritto in materia di responsabilità contrattuale affermare che la mancata consegna di tale certificazione non possa determinare, in via automatica, la risolubilità del contratto, in quanto–al di fuori della vendita di aliud pro alio, che, ove accertata, costituisce di per sé titolo su cui fondare l’azione di risoluzione – l’importanza e la gravità dell’inadempimento deve essere verificata caso per caso, in relazione all’oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e, quindi, alle sue effettive facoltà di godimento e commerciabilità.

Conseguentemente, l’omessa consegna della certificazione di agibilità, allorquando non dipenda da insanabili violazioni normative, ma derivi dalla mera mancanza documentale, dev’essere verificata secondo i canoni dell’art. 1477, co. 3, c.c.,vale a dire in relazione all’effettiva idoneità del bene ad essere utilizzato e a circolare, ossia a soddisfare le specifiche esigenze dell’acquirente.In base alla sussistenza dei suddetti elementi dovrà essere valutata la gravità dell’inadempimento e, quindi, l’eventuale sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto. Ovviamente, dalla domanda di risoluzione del contratto va tenuta in ogni caso distinta la richiesta di risarcimento del danno, per la quale, in mancanza della certificazione e indipendentemente dalla sorte del contratto(nel senso della conservazione dei relativi effetti o, all’opposto, della sua caducazione), il compratore è comunque legittimato ad agire per essere ristorato dei costi eventualmente sostenuti per la presentazione della pratica nonché della diminuzione di valore del bene.

Alla luce delle conseguenze che possono derivare dalla mancanza della certificazione di agibilità, appare dunque quanto mai opportuno – soprattutto con riferimento alla posizione del venditore ma, in generale, per preservare l’efficacia dell’atto – che le parti disciplinino pattiziamente tale aspetto nell’ambito del negozio traslativo, facendo emergere expressis verbis l’eventuale volontà dell’acquirente di conseguire la proprietà del bene, quantunque lo stesso sia sprovvisto della certificazione di agibilità.

Al riguardo, è stato tuttavia evidenziato che la sola conoscenza della mancanza della certificazione di agibilità da parte dell’acquirente, se non risulti accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell’agibilità stessa, non vale comunque ad escludere l’inadempimento del venditore.

Precisamente, l’aver negoziato il trasferimento dell’immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”non viene ritenuto sufficiente a liberare il venditore dalla propria responsabilità, essendo invece necessaria, a tal fine, la chiara ed inequivocabile accettazione da parte dell’acquirente della mancanza del certificato accompagnata dall’espresso esonero di responsabilità del venditore per quanto concerne lo stato dell’immobile, in funzione del relativo (e successivo) conseguimento.

La suddetta ultima pattuizione consentirebbe, infatti, al venditore non soltanto di alienare l’immobile – sulla base del consenso dell’acquirente – senza allegare la documentazione relativa all’agibilità, ma anche di non dover rispondere delle eventuali cause ostative al conseguimento della certificazione che l’acquirente dovesse riscontrare inseguito al trasferimento: pertanto, con riferimento al requisito dell’agibilità, verrebbe eliminata in radice la configurabilità di vendita di aliud pro alio.

Dalla completa rinuncia da parte dell’acquirente del soddisfacimento del requisito dell’agibilità dell’immobile (che potrebbe essere presumibilmente concessa, invero, solo a fronte della pattuizione di ulteriori clausole dal contenuto favorevole per l’acquirente, idonee a riequilibrare il complessivo rapporto sinallagmatico tra le parti) va tenuta distinta l’ipotesi in cui i contraenti, pur dando atto che al momento del trasferimento l’immobile è privo della certificazione di agibilità – ovvero che i certificati precedentemente rilasciati al venditore non siano più riferibili all’attuale situazione dell’immobile medesimo – prevedano la dichiarazione da parte del venditore che l’immobile rispetta comunque tutti i requisiti di legge necessari per il suo ottenimento.

Così facendo, infatti, il venditore, per un verso, risulterebbe esonerato dalla responsabilità di fornire, ex art. 1477, co. 3, c.c., la certificazione relativa all’agibilità, ma, per altro verso, andrebbe a garantire comunque la sussistenza di tutte le condizioni per il relativo conseguimento da parte dell’acquirente; nel caso in cui i requisiti dichiarati dal venditore risultassero invece mancanti, l’acquirente sarebbe legittimato ad agire nei confronti del proprio dante causa eccependo l’inadempimento dell’obbligazione da questi assunta.

Peraltro, dato che, come è stato appurato, la certificazione di agibilità non risponde ad una funzione urbanistica generale, ma costituisce documentazione posta a tutela del singolo acquirente, è rimessa altresì alla libertà delle parti l’individuazione del soggetto sul quale debbano gravare le spese necessarie per il relativo ottenimento nel caso in cui, alla conclusione del contratto di vendita, il bene ne sia privo.

fonte www.altalex.com